К 2010 году на курортах Краснодарского края планируют принять 20 млн. туристов. В 2008 году количество отдыхающих на Азово-Черноморском побережье составило 17 млн. туристов (аналитики говорят о 14 млн.). По мнению специалистов, сейчас города края принимают, по большей части, внутренний туристический поток. Эксперты рассказали порталу "Отдых.на Кубани.ру", что ждет курорты Краснодарского края в 2009 году.
"Азово-Черноморское побережье – это единственная курортная зона пляжного типа в России. Поэтому ее успешность внутри страны предопределена изначально. В последние годы курорты Краснодарского края развивались благодаря улучшению уровня благосостояния населения России и увеличению числа людей, которые могут позволить себе отдых на побережье. Кроме того, активное продвижение курорта на международной арене и получение Сочи статуса столицы Олимпиады-2014 привлекает к нему все больше внимания со стороны иностранных инвесторов и туристов, – говорит генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.
По его словам, иностранных туристов с каждым годом становится все больше. Основная их часть посещает Краснодарский край с деловыми визитами. Остальные же начинают осваивать новый для себя курорт. "Дело в том, что по статистике, 80% людей предпочитают отдыхать в регионе своего проживания. Поскольку Европа не так уж богата морскими пляжными курортами, и все они уже хорошо изучены, Краснодарский край становится привлекательным местом для ее жителей", – уточняет Илья Володько. Ведущий специалист отдела инвестиционного консалтинга АКГ "Ваш Советникъ" Владислав Варшавский считает, что вряд ли иностранных туристов, посещающих Краснодарский край, станет больше. Однако, грядущая Олимпиада может внести свои коррективы.
Аналитики MACON Realty Group говорят о том, что существует и ряд ограничителей, замедляющих развитие курортов региона. Главный из них – это ярко выраженная сезонность туристического бизнеса. Большинство гостиниц и отелей приносят прибыль лишь несколько месяцев в году. Это затягивает возврат денег инвесторам и снижает их активность. Другая проблема – состояние транспортной и коммунальной инфраструктуры в крае. Несмотря на ее активное формирование, эксперты считают, что, низкий уровень развития инфраструктуры сдерживает освоение новых курортных территорий Азово-Черноморского побережья.
Спасает частный сектор
По данным компании "GVA Sawyer Юг", в Краснодарском крае сейчас функционирует более 100 детских оздоровительных учреждений. А также 1,2 тыс. коллективных средств размещения: около 485 гостиниц и 763 специализированных организаций (санатории, пансионаты, турбазы и прочее). "В регионе представлены крупные гостиничные бренды, – The Stein Group, Rezidor SAS Hospitality. О планах выхода на рынок Краснодарского края заявили такие крупные сети, как: Marriott, Accor, Kempinski, Hilton International, Linstow Hotels A.S", – говорит менеджер проектов "GVA Sawyer Юг" Евгений Панасенко.
По данным государственной статистики, здравницы и туристские организации Азово-Черноморского побережья способны в общей сложности принять 211 тыс. отдыхающих единовременно (треть от общей емкости российских курортов).
По информации "GVA Sawyer Юг", всего нашем регионе насчитывается около 212 тыс. койко-мест. Кстати, в 2008 году рынок гостиничной недвижимости края увеличился на 390 номеров. Частный сектор, который представлен индивидуальными предпринимателями, предоставляет для временного проживания около 1,3 млн. койко-мест.
Консалтинговая компания MACON Realty Group оценивает общий объем номерного фонда всех представленных курортно-рекреационных районов несколько меньше – в 196 тыс. койко-мест. "Несмотря на это, в "высокий" сезон существующий номерной фонд не способен удовлетворить спрос. В такой ситуации весьма кстати приходятся услуги частных предпринимателей, предлагающих дополнительные 220 тыс. койко-мест по всей протяженности побережья. Они не вступают в конкуренцию с фондом организованных средств размещения, поскольку представляют более низкий ценовой сегмент. Но помогают значительно снизить неудовлетворенный спрос", – утверждает Илья Володько.
Наиболее активно развивающимися курортами черноморского побережья эксперты компании MACON Realty Group называют Анапу (здесь, наряду с крупными проектами предполагается создание особой экономической зоны курортно-рекреационного типа) и Сочи (во многом, в связи с подготовкой к проведению Олимпиады-2014). Инвестиционные проекты Геленджика, связанные курортной недвижимостью, как правило, входят в состав многофункциональных жилых комплексов и не отличаются большой площадью строительства.
Информация консалтинговой компании MACON Realty Group
| Категория звезд | Анапский район | Геленджик и окрестности | Туапсинский район | Большой Сочи |
|---|---|---|---|---|
| 1-2 | 74% | 31% | 72% | 65% |
| 3 | 20% | 4% | 21% | 31% |
| 4 | 5% | 60% | 7% | 3% |
| 5 | 1% | 5% | 0% | 1% |
Название объекта | Город | Сегмент |
| Ibis | Краснодар | Гостиница 3* |
| Отель "Звездный" | Сочи | Гостиница 4* |
| Гостиница в рамках МФК "Сочи-Сити" | Сочи | Гостиница 5* |
| Гостиница в рамках проекта "Эсто-Садок" | Сочи | Гостиница 4* |
| Курортный комплекс Costa Rusa | Туапсинский район | Гостиничные объекты 4* и 5* |
На вкус и цвет…
"Стоимость проживания в гостиницах Краснодарского края, как правило, изменяется один раз в год. Зависит она от категории гостиницы и типа номера (стандартный, номер-люкс, номер-апартаменты и т.п.)", – говорит Евгений Панасенко. По его словам, в гостиницах категории "три звезды" стоимость проживания в двухместном стандартном номере находится в пределах 1,7-7 тыс. рублей/сутки. Цены аналогичного номера в четырехзвездочном объекте – от 2,8 тыс. до 9 тыс. рублей/сутки, а в категории "пять звезд" – 7-18 тыс. рублей. Любителям комфортного отдыха стоит знать, что цены номеров-люкс выше стоимости стандартных номеров на 40% для трехзвездочных гостиниц и на 95% – для четрыхезвездочных.
Кстати одной из особенностей нынешнего сезона может стать бронирование гостиничных номеров не через турфирмы. Связано это с тем, что отдыхающие хотят сэкономить. "Туристические фирмы Краснодара обслуживают туристов во всех уголков России. В период отпусков заказы поступают чаще, в период "низкого сезона" – реже. Сейчас наметилась такая тенденция: туристы бронируют номера напрямую в гостиницах и отелях", – отметили в одной из турфирм Краснодара, пожелавшей остаться неизвестной.
Прогнозы экспертов неоднозначны
Эксперты неоднозначно оценивают перспективы санаторно-курортного комплекса в новом сезоне.
"В связи с девальвацией рубля, отдых за рубежом станет для россиян дороже. Это, безусловно, скажется на некотором снижении объема выездного туристического потока. На фоне общего снижения доходов населения цена отдыха в 2009 году станет принципиальной. Поэтому конкурентоспособность российских курортов должна повыситься, – считает Илья Володько. – Однако чтобы использовать сложившиеся возможности нужно помнить о том, что цены на российских курортах зачастую являются завышенными, что может "отпугнуть" потенциальных туристов".
По его прогнозам, число туристов, посещающих российские курорты в 2009 году, останется на уровне 2008 года (при пессимистичном варианте развития, возможна, корректировка на 10-15%). Однако, произойдет существенное снижение средней продолжительности отдыха с 8-10 дней до 5-7. Это говорит о том, что при сохранении туристического потока доходность предприятий и объектов курортного бизнеса может существенно снизиться.
"Снижение цен на гостиничные услуги, безусловно, произойдет. Однако оно не будет пропорциональным. Степень снижения будет зависеть от степени конкуренции, уровня курортных объектов и конкретных курортных зон, – рассказывает Илья Володько. – Ввиду дефицита предложения в сегменте высококлассных отелей (четыре-пять звезд) существенного снижения цен может и не произойти. Но при этом крупные курортные объекты средней категории могут испытывать сложности с заполняемостью. А это в свою очередь может повлечь небольшое снижение цен на 5-10%"
Ведущий специалист инвестиционного консалтинга АКГ "Ваш Советникъ" Владислав Варшавский считает, что стоимость гостиничных номеров в 2009 году падать не будет. По его мнению, это связано с тем, что гостиницам будет не выгодно снижать цены из-за заполняемости гостиниц.
А Евгений Панасенко говорит о том, что можно ожидать некоторое снижение среднегодового уровня загрузки гостиниц на 10 –15%. Что касается средней стоимости номера, то будет наблюдаться различие на рынках туристических регионов и деловых центрах. "В городах с преобладающим деловым сегментом туризма из-за сокращения числа командировок и расходов на них ожидается не только снижение загрузки, но и средней стоимости (на 15 – 20%), – прогнозирует развитие ситуации Евгений Панасенко. В туристических городах в высокий сезон эксперт ожидает положительную динамику роста цен из-за сохранения спроса на отдых на курортах Черноморского побережья и наличия высокого дефицита качественного предложения.
Что ждет инвесторов
В 2009 году в зоне риска окажутся практически все крупные планируемые и реализуемые инвестиционные проекты на территории края, независимо от их отраслевой принадлежности. Сроки реализации подавляющего большинства проектов будут сдвинуты. Но сами проекты не потеряют своей актуальности.
По мнению Ильи Володько, единственным неизменным проектом останется олимпийское строительство, масштабы которого сами по себе будут достаточно значительными. Это позволит Краснодарскому краю сохранить лидирующие темпы привлечения инвестиций.
В ближайшие 1-1,5 года аналитики рынка недвижимости ждут повышения интереса инвесторов к гостиничному сегменту в силу более стабильного спроса, а также к масштабным проектам.
По прогнозам специалистов MACON Realty Group, развитие Азово-Черноморского побережья в среднесрочной перспективе неизбежно будет осуществляться по европейскому образцу. Форматы европейских курортных морских объектов универсальны и не имеют значительных региональных, национальных особенностей. Однако, подобные проекты могут быть реализованы лишь путем создания масштабных курортных комплексов с развитой инфраструктурой. Они будут генерировать развитие новых, менее масштабных курортных объектов и значительно снижать фактор сезонности. Первые "пилотные" проекты должны иметь значительные государственные преференции.
"По мере развития сегмента гостиничной недвижимости и увеличения количества объектов размещения, все больше отдыхающих получит возможность проживать в качественных гостиницах и отелях.– считает Илья Володько. – Но еще больше будет появляться туристов, предпочитающих "бюджетный" отдых. Они будут поддерживать спрос на услуги частных предпринимателей на стабильно высоком уровне. В долгосрочной же перспективе, доля частного сектора будет постоянно уменьшаться. И те предприниматели, которые не смогут обеспечить должный уровень обслуживания в своих гостиницах, будут вынуждены покинуть рынок".
Аналитики "GVA Sawyer Юг" добавляют еще о переориентации рынка с объектов уровня 4-5* на отели более экономичного класса. "Эти объекты, формируют более высокий уровень спроса и менее подверженные кризисным проявлениям. – рассказывает Евгений Панасенко. – Кроме того, усилится интерес инвесторов к проектам, которые имеют подписанные договоры с компанией-оператором. В частности, – это международные и национальные гостиничные сети. Такие проекты имеют больше шансов на успешную реализацию и высокую доходность в целом в силу стабильной работы, высокого уровня сервиса, гарантировано высокой загрузки отеля".
По мнению Евгения Панасенко, со стороны гостиниц можно ожидать усиление планов по развитию сетей. Внимание будет уделяться более экономичным брендам (категории "две звезды +", "три звезды"). "Возможно, произойдет понижение уровня стоимости договора на управление – операторских вознаграждений, как мера дополнительной мотивации девелоперов к строительству гостиничных объектов и привлечения операторов в проект", – резюмирует эксперт.
Юлия Сосновская