Жилищная проблема в Краснодарском крае является одной из наиболее острых социальных проблем. По обеспеченности жильем на душу населения край занимает в России 69-е место. В улучшении жилищных условий только из числа зарегистрированных граждан нуждаются 127,8 тысячи семей, при этом первые очередники постановлены на учет еще в 60-70-е годы прошедшего столетия.
Чтобы обеспечить жильем только очередников, необходимо построить 7миллионов квадратных метров жилья (при социальной норме предоставления жилых помещений в среднем 54 квадратных метра на семью).
Фактически в 2004 году жилищные условия улучшили только 952 семьи.
Реальную потребность в улучшении жилищных условий испытывают более 400 тысяч семей. Объемы жилищного строительства в крае не обеспечивают эту потребность. В крае ежегодно сдается в эксплуатацию 1,7-1,8 миллиона квадратных метров жилья. При этом более 70 процентов жилых домов строится за счет средств населения. Потенциал индивидуального жилищного строительства используется не в полной мере. Большая часть отведенных для индивидуального строительства территорий не имеет социальной и инженерной инфраструктуры. Ряд пригородных территорий застроен усадебными домами и коттеджами, которые не сданы в эксплуатацию из-за отсутствия инженерных коммуникаций.
Доля жилья, вводимого за счет бюджетных средств, составлявшая до начала экономических реформ 29 процентов, сегодня не превышает двух процентов. Организациями различных форм собственности в 2004 году было построено всего 509 тысяч квадратных метров общей площади жилья, что составляет 28 процентов от общего объема.
Основной причиной, сдерживающей рост объемов ввода в эксплуатацию жилья, являются:
* ограниченные возможности финансирования жилищного строительства из государственных и муниципальных бюджетов;
* недоступность кредитных ресурсов из-за высоких процентных ставок для большинства граждан и юридических лиц;
* недостаток площадок, обустроенных инженерными коммуникациями;
* несовершенство существующей системы градорегулирования и землепользования, которая не стимулирует привлечение частных инвестиций в жилищное строительство.
При сокращении объемов строительства государственного и муниципального жилья и, соответственно, уменьшении количества квартир, предоставляемых бесплатно очередникам, приватизации большей части жилищного фонда переход к рыночным принципам реализации прав граждан на жилище оказался не обеспечен необходимыми финансовыми и организационными мерами.
В связи с этим продолжительность ожидания своей очереди на получение жилья составляет для граждан в основном 15-20 лет, а в отдельных случаях 30-40 лет.
Сохранилась напряженность в обеспечении социальным жильем отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации: инвалидов и участников Великой Отечественной войны, малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также граждан, уволенных с военной службы, участников ликвидации радиационных аварий и катастроф, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате стихийных бедствий.
Из-за необеспеченности жильем продолжается тенденция сокращения трудовых кадров в сельском хозяйстве. Численность работников сельскохозяйственных предприятий в 2004 году по сравнению с 2000 годом уменьшилась на 71 тысячу человек, то есть на 15 процентов. В связи с этим ухудшается качественный состав кадров сельского хозяйства.
Растет доля ветхого и аварийного жилья в населенных пунктах Краснодарского края. Сегодня его суммарная площадь составляет свыше 900 тысяч квадратных метров, в нем проживает более 60 тысяч граждан. Это сопряжено с риском возникновения чрезвычайных ситуаций, ухудшает внешний облик и благоустройство населенных пунктов, сдерживает развитие инженерной и социальной инфраструктур, снижает инвестиционную привлекательность населенных пунктов Краснодарского края. Как правило, граждане, проживающие в ветхих и аварийных помещениях, не в состоянии самостоятельно приобрести или получить на условиях найма квартиру или дом в удовлетворительном состоянии.
Особенно остро жилищная проблема стоит перед молодыми семьями. Их финансовые возможности ограничены, так как в подавляющей массе молодые работники имеют низкие доходы и не имеют накоплений.
По результатам социологического исследования установлено, что 80процентов молодых семей испытывают необходимость в улучшении своих жилищных условий. Половина опрошенных семей среди основных причин отсутствия детей назвали нерешенность жилищной проблемы. По этой причине распадается почти половина молодых семей.
Очень медленно развивается частный арендный фонд (жилищный фонд, находящийся в частной собственности, предоставляемый по договору найма или аренды).
Высокая стоимость жилья по сравнению с доходами граждан делает для многих жителей Кубани неразрешимой проблему приобретения нового жилья. Рост цен на жилую недвижимость на вторичном рынке опережает темпы роста доходов населения. В жилищной сфере величина расходов, связанных с оформлением сделок, составляет значительную долю от стоимости жилья (до 10 процентов), а процедура их оформления занимает длительное время.
Назрела необходимость новых подходов к решению жилищной проблемы. Одна из самых актуальных задач – обеспечение граждан доступным жильем. Необходимо обеспечить возможность приобретения жилья на рынке для основной части работающего населения Краснодарского края, одновременно с этим гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья.
Президентом Российской Федерации в ежегодном послании Федеральному Собранию Российской Федерации 26 мая 2004 года поставлена задача: "Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям, приобрести – за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.".
Для решения этой задачи необходимо:
* развивать долгосрочное жилищное кредитование, которое должно стать доступным для граждан со средними доходами. Необходимы финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов граждан;
* установить ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков;
* обеспечить эффективную работу государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество, бюро кредитных историй, рынка ипотечных ценных бумаг, гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья, осуществление сделок на рынке жилья по прозрачным, понятным и недорогим процедурам;
* использовать различные формы финансирования, например, участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах;
* упростить процедуру получения разрешений и согласований на строительство, установить четкие правила землепользования и застройки;
* обеспечить подготовку инженерно-коммунальной инфраструктуры;
* создать конкурентные условия для жилищного строительства в целях предотвращения роста цен на рынке жилья;
* разрушить монополии на строительных рынках. Граждане не должны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов;
* упорядочить предоставление социального жилья. Жилье по договору социального найма должно предоставляться тем, кто в нем действительно нуждается.
В Краснодарском крае за последние годы сформированы все необходимые предпосылки для значительного роста объемов жилищного строительства. Создан целый ряд коммерческих фирм и компаний (особенно в крупных городах: Краснодар, Новороссийск, Анапа, Геленджик, Сочи), которые стабильно наращивают объемы жилищного строительства и формируют конкурентную среду на рынке готового жилья.
Введены в эксплуатацию новые производственные мощности по выпуску стеновых, кровельных и отделочных материалов повышенного спроса. Завершается перевод предприятий индустриального домостроения на изготовление комплектов жилых домов типовых серий, модернизированных с учетом повышенных требований по сейсмостойкости и теплозащите.
Накоплен опыт реализации крупномасштабных проектов строительства жилья (при ликвидации последствий стихийных бедствий 2002 года), который позволяет сделать следующие выводы:
* темпы жилищного строительства в первую очередь зависят от наличия отведенных под строительство земельных участков с известными инженерно‑геологическими условиями, наличия проектно-сметной документации на определенные типоразмеры быстровозводимых домов, отвечающих современным требованиям по энергоэффективности, сейсмобезопасности, комфортности, архитектурной выразительности;
* при компактной жилой застройке на новых площадках необходимо иметь проектно-сметную документацию на инженерные сети (водопровод, канализация, газоснабжение, электроснабжение) и подъездные дороги.
Необходимость наращивания темпов жилищного строительства, обеспечения доступности жилья определяет целесообразность принятия комплексной программы, поскольку решение жилищной проблемы:
* направлено на улучшение условий и качества жизни населения, предотвращение чрезвычайных ситуаций, эффективное функционирования рынка жилья;
* носит межотраслевой и межведомственный характер и требует государственного участия;
* не может быть осуществлено в пределах одного финансового года;
* носит комплексный характер, оказывает значительный мультипликативный эффект на общее экономическое развитие, рост производства и социальное благополучие в обществе.
В настоящее время в Краснодарском крае реализуется ряд краевых целевых программ, направленных на решение жилищной проблемы:
* краевая целевая программа "Молодой семье – доступное жилье" на 2003-2012 годы, утвержденная постановлением Законодательного Собрания Краснодарского края от 28 мая 2003 года N 224-П;
* краевая целевая программа "Переселение граждан Российской Федерации, проживающих на территории Краснодарского края, из ветхого и аварийного жилищного фонда" на 2004-2010 годы, утвержденная постановлением Законодательного Собрания Краснодарского края от 25 июня 2003 года N272‑П;
* краевая целевая программа развития ипотечного жилищного кредитования Краснодарского края на 2005-2010 годы, утвержденная постановлением Законодательного Собрания Краснодарского края от 20 апреля 2005 года N1440‑П.
Кроме того, на территории Краснодарского края реализуется ряд федеральных целевых программ, направленных на обеспечение жильем отдельных категорий граждан.
Однако они функционируют разрозненно, что не позволяет проводить эффективную жилищную политику, добиться значительного роста объемов вводимого жилья, сделать жилье доступным для различных слоев населения.
Настоящая Программа основывается на новых подходах к решению жилищной проблемы. Главный принцип новой стратегии жилищного строительства – доступность жилья для всех категорий граждан. На этой основе будут решаться и вопросы обеспечения жильем малоимущих и отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации.
В связи с этим в Программу в качестве подпрограмм включены действующие краевые целевые программы и отдельные мероприятия, реализуемые в рамках федеральных целевых программ.
Программа разработана в соответствии с федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 годы, основными направлениями программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2005-2008 годы), задачами, поставленными Президентом Российской Федерации в п ослании Федеральному Собранию Российской Федерации от 26 мая 2004 года.
В результате реализации Программы должен быть завершен переход к рыночным финансовым механизмам и формам кредитования в жилищной сфере, обеспечена защита имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков, улучшены жилищные условия граждан с разным уровнем доходов.
Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому развитию жилищной сферы, создание условий, обеспечивающих доступность жилья для граждан Российской Федерации, проживающих на территории Краснодарского края.
Для достижения этой цели в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:
* формирование рынка доступного жилья и эффективных финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с разным уровнем доходов;
* увеличение темпов жилищного строительства и реконструкции жилья, приведение его структуры и технических характеристик в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности жилищного строительства;
* обеспечение жильем малоимущих и отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации, в пределах установленных социальных стандартов.
Мероприятия Программы направлены на реализацию поставленных целей и задач и осуществляются по двум основным направлениям:
* формирование рынка доступного жилья;
* обеспечение жильем малоимущих и отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации, в пределах установленных социальных стандартов.
Формирование рынка доступного жилья
Основными задачами политики в сфере формирования рынка доступного жилья в Краснодарском крае являются:
* создание эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу;
* создание механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка в целом и повышения доступа к нему определенных групп населения, нуждающихся в такой поддержке;
* развитие институтов долгосрочного жилищного финансирования граждан (ипотечное кредитование на цели приобретения жилья, кредитование участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, кредитование индивидуального жилищного строительства, жилищно-накопительные формы и другие);
* создание условий для увеличения объемов жилищного строительства через внедрение открытых конкурентных процедур предоставления прав на сформированные земельные участки застройщикам, упрощение процедур согласования исходно-разрешительной документации, развитие системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установление прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства;
* повышение эффективности функционирования рынка жилья в результате снижения административных барьеров и трансакционных издержек на рынке, защиты прав граждан – добросовестных приобретателей жилья, оптимизации системы налогообложения участников жилищного рынка с целью повышения его прозрачности и стимулирования развития эффективных институциональных форм организации.
Для решения перечисленных задач предусматриваются следующие мероприятия.
1. Формирование краевого реестра земельных участков для строительства доступного жилья
Краевой реестр земельных участков (далее – краевой реестр) формируется по предложениям органов местного самоуправления в Краснодарском крае и включает:
* земельные участки на территории муниципальных образований Краснодарского края, имеющие инженерные коммуникации;
* земли, освобожденные за счет сноса ветхого и аварийного жилья в рамках реализации подпрограммы "Переселение граждан Российской Федерации, проживающих на территории Краснодарского края, из ветхого и аварийного жилищного фонда" на 2004-2010 годы;
* земельные участки на территории муниципальных образований Краснодарского края, пригодные для жилищной застройки и не имеющие инженерных коммуникаций.
На основании указанного реестра составляется план действий по подготовке земельных участков, не имеющих документации и инженерных коммуникаций, в том числе планы подготовки проектно-сметной документации, строительства инженерных коммуникаций, дорог, определяются возможные источники финансирования.
По земельным участкам, предназначенным для многоэтажной или индивидуальной застройки микрорайонов, составляются планы разработки градостроительной документации с необходимой инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой, планы проведения работ по обустройству площадок и привлечению инвестиций на эти цели.
2. Применение типовых проектов жилых домов, подготовка исходно-разрешительной документации
При строительстве жилых домов на земельных участках, включенных в краевой реестр, предусматривается возможность применения типовых проектов, удешевляющих стоимость строительства, с привязкой их к конкретной местности и подготовленного пакета исходно-разрешительной документации. Эти меры позволят существенно снизить стоимость строительства.
Намечено уже в 2005 году разработать для применения на территории Краснодарского края проекты эффективных и экономичных секций жилых домов следующих типов:
* девяти- и пятиэтажная рядовая блок-секция с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами общей площадью соответственно 35, 55 и 60-65 квадратных метров;
* девяти- и пятиэтажная торцевая блок-секция с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами общей площадью соответственно 35, 55 и 65 квадратных метров со свободным первым этажом для размещения встроенных помещений коммерческого назначения;
* двухэтажный блокированный жилой дом для высокоплотной застройки на три жилые комнаты общей площадью 70-80 квадратных метров.
В дальнейшем предполагается разработка типовых проектов для высокоплотной застройки блокированными домами для одной-двух семей с минимальными земельными участками, быстровозводимых жилых домов, а также внедрение технологий так называемых растущих домов. Главное их достоинство – возможность строительства жилого дома по этапам, не нарушая архитектурной целостности.
Разработку типовых проектов жилых домов для применения в рамках Программы планируется осуществлять за счет средств краевого бюджета. Финансирование проектных работ в 2005 году планируется осуществлять за счет средств, предусмотренных в краевом бюджете на разработку градостроительной документации.
Разработка градостроительной документации, привязка проектов к земельным участкам, включенным в краевой реестр, подготовка исходно-разрешительной документации обеспечиваются в установленном порядке органами местного самоуправления в Краснодарском крае.
3. Предоставление подготовленных земельных участков для строительства доступного жилья
Земельные участки, имеющие инженерную инфраструктуру, обеспеченные комплектом проектной и исходно-разрешительной документации, предоставляются для строительства доступного жилья:
1. инвесторам-застройщикам на базе процедуры торгов для строительства доступного жилья, в том числе с применением механизма ипотечного жилищного кредитования. Основными конкурсными условиями при этом могут быть:
* установленная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья (ниже рыночной), которая определяется дифференцированно для каждой территории края. В течение всего срока строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке осуществляется контроль со стороны краевых органов государственной власти и органов местного самоуправления за соблюдением установленной стоимости жилья;
* предоставление части квартир в строящемся доме в муниципальный жилищный фонд социального найма для обеспечения жильем малоимущих и отдельных категорий граждан, состоящих на учете.
В целях удешевления стоимости жилья по данной схеме могут использоваться дополнительные меры:
* государственная поддержка инвестора-застройщика в виде налоговых льгот в соответствии с законодательством Краснодарского края и субсидирования части процентной ставки по кредиту, полученному в кредитном учреждении для строительства жилья;
* предоставление первого этажа жилого дома для коммерческих помещений;
* продажа части квартир по рыночным ценам.
Распределение квартир в таких домах позволит учитывать интересы граждан всех категорий достатка:
* малоимущих – за счет передачи части квартир в муниципальный жилищный фонд социального найма;
* среднего уровня – за счет снижения стоимости одного квадратного метра жилья или участия в программах ипотечного жилищного кредитования, обеспечения жильем молодых семей и других;
* богатых – за счет продажи части квартир по рыночным ценам;
2. государственным или муниципальным заказчикам. Строительство жилого дома осуществляется преимущественно за счет бюджетных средств. На условиях долевого участия привлекаются ипотечные жилищные кредиты и инвестиции организаций различных форм собственности (для обеспечения жильем своих сотрудников). При этом участие организаций может выражаться в поставке строительных материалов, бесплатном предоставлении транспортных средств, строительных машин и механизмов, выполнении отдельных видов работ.
Предоставление квартир может осуществляться для следующих категорий граждан:
* малоимущие и отдельные категории граждан, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
* проживающие в ветхом и аварийном жилом фонде, подлежащем сносу;
* молодые семьи;
* граждане со средним достатком, участвующие в программе ипотечного жилищного кредитования;
* часть квартир резервируется для создания муниципального переселенческого жилого фонда;
3. индивидуальным застройщикам, в том числе молодым семьям. Гражданину, изъявившему желание построить собственный дом, предлагаются типовые проекты, согласовываются применяемые при строительстве материалы для соблюдения архитектурного облика района индивидуальной застройки.
При этом возможно применение следующих мер поддержки:
* рассрочка по оплате земельного участка и стоимости инженерных коммуникаций;
* субсидии из бюджетов всех уровней, предусмотренные федеральными и краевыми программами для молодых семей и сельских граждан;
* субсидирование части стоимости жилья для участников ипотечного жилищного строительства;
4. жилищно-строительным кооперативам, в том числе молодежным, на конкурсной основе между кооперативами.
Положения настоящего подпункта Программы относятся только к строительству доступного жилья.
Земельные участки на территории муниципальных образований Краснодарского края, пригодные для жилищной застройки, не имеющие инженерных коммуникаций, обустраиваются за счет средств местных бюджетов, муниципальных заимствований на развитие инфраструктуры, а также привлечения средств энерго-, газо- и водоснабжающих организаций.